Overspannen woningmarkt is het gevolg van bewust overheidsbeleid

De overspannen woningmarkt is niet alleen een kwestie van vraag en aanbod. De huizenkrapte en de hoge prijzen zijn een gevolg van bewust overheidsbeleid.

Er is een misplaatst vertrouwen in oplossingen vanuit de markt. Als gevolg daarvan rijzen de huizenprijzen de pan uit.

Er is een misplaatst vertrouwen in oplossingen vanuit de markt. Als gevolg daarvan rijzen de huizenprijzen de pan uit. ANP XTR

Minister De Jonge van VWS is voornemens 340 miljoen uit te trekken voor ‘thuiswonende ouderen’. Volgens het rijk willen ouderen het liefst zelfstandig oud worden, in hun eigen vertrouwde omgeving. Er wordt niet vermeld dat het vorige kabinet vijftig- tot zestigduizend zorgplekken heeft afgebouwd. Ouderen worden dus ook gedwóngen om langer thuis te blijven wonen. Dit is niet zonder gevolgen voor de woningmarkt: een tekort aan woningen en stijgende huizenprijzen. Daardoor kunnen vooral jonge mensen bijna geen woning meer kopen. Maar er ontstaat ook een tekort aan sociale en goedkope huurwoningen. Dit raakt onder andere gezinnen en middengroepen. De overspannen woningmarkt is een gevolg van bewust overheidsbeleid.

Volgens het CBS ligt de gemiddelde prijs voor een huis inmiddels op bijna 284.000 euro. Dat is hoger dan de piek in augustus 2008, net voor bankencrisis. De meeste oorzaken voor deze overspannen woningmarkt zijn waarschijnlijk wel bekend. Maar enkele maatregelen van de afgelopen kabinetten-Rutte zijn minder bekend.

Bubbel

In de eerste plaats was (en is) er de bubbel van alsmaar stijgende huizenprijzen, waar de banken en verzekeraars graag aan mee deden en goed aan verdienden, tot 2008. Minder vermogende mensen werden aangezet tot (hoge) hypotheken in de vorm van producten, die ze niet konden overzien. Maar ook bankiers zelf niet. Dat gebeurde niet alleen veraf maar ook dichtbij: ook de voormalige Friesland Bank handelde in dergelijke producten. Dit werden later zogenoemde ‘rommelhypotheken’ genoemd.

In 2008 spatte de bubbel uit elkaar. Met als gevolg een domino-effect van omvallende banken. Zij werden in Nederland met miljarden staatssteun overeind gehouden. In tegenstelling tot wat berichten suggereren, was dat geld overigens geen belastinggeld. Nee, de staat leende bij een of meerdere Golfstaten. Nederland had in die periode na Cuba de meest genationaliseerde bankensector. Inmiddels is het merendeel of alles terugbetaald, met de nodige rente. Wat banken niet vermelden, is dat het wel degelijk van ons geld is betaald, maar dan via duurdere diensten aan de klanten. Dus uiteindelijk hebben wij het niet via de belastingen betaald, maar via hogere marges. En dat lukt zo goed, dat de raad van toezicht van ING het aandurfde om een miljoentje extra te gunnen aan de directeur-bestuurder. De Friesland Bank heeft de bankencrisis uiteindelijk niet overleefd en is overgenomen door de Rabobank, met een sanering van de rommelhypotheken.

De bankencrisis had tot gevolg dat de wettelijke eisen voor het verstrekken van hypotheken werden aangescherpt. Met als gevolg dat mensen minder konden lenen voor een huis, maar ook minder mensen konden een lening krijgen. Deze hogere eisen raken vooral lager opgeleiden en jonge mensen, aan het begin van de opbouw van hun leven. Als gevolg hiervan moeten zij een beroep doen op sociale huurwoningen, zolang zij onder het bruto jaarinkomen blijven van 36.798 euro.

De tweede factor is het wanbeleid van woningcorporaties. Zij zijn van oudsher verantwoordelijk voor het overgrote deel van de goedkopere huurwoningen, de sociale huurwoningen. De (bestuurders van) woningcorporaties zoals Vestia en Rochdale zagen hun kans schoon en wilden meeprofiteren van de gestegen marktprijzen. De parlementaire enquêtecommissie toont een ontluisterend beeld van woningcorporaties die onverantwoorde risico’s namen en voor miljoenen het schip in gingen. Geld dat nog steeds door huurders met een laag inkomen opgehoest moet worden. Het is een belangrijke factor waardoor er de afgelopen jaren niet geïnvesteerd kon worden in nieuwe en meer huurwoningen.

De derde factor is de invoering van de zogenoemde verhuurdersheffing. In 2013 voerde het kabinet een belasting in op het verhuren van woningen, te betalen door onder anderen de woningcorporaties. Tot 2018 kostte dat de woningcorporaties bijna twee miljard euro, geld dat dus niet in bouw of verbouw van sociale huurwoningen gestoken kon worden. Ook de verhuurdersheffing moet door de huurders zelf (mensen met lagere inkomens) opgebracht worden, via de huur.

Inkomensplafond

Een vierde punt is de invoering van het inkomensplafond voor sociale huur, op last van de Europese Commissie. Volgens de Europese Commissie ontvangen woningcorporaties staatssteun en mogen zij met het oog op marktwerking in de woningsector alleen ‘sociaal achtergestelde huishoudens’ van een ‘goedkope’ woning voorzien. Volgens Aedes, de vereniging van woningcorporaties, is dit een gevolg van een actie van de Vereniging van Institutionele Beleggers (verzekeraars en pensioenfondsen) richting Europese Commissie. Deze betichtten de woningcorporaties ervan niet in het middensegment te willen investeren. Door deze Europese maatregel is het dus bijna niet mogelijk om boven de inkomensgrens van ruim 2800 euro bruto per maand een betaalbare woning te huren. Want de huurprijzen in de particuliere sector liggen fors hoger. En laat dat nou net het terrein zijn van de Institutionele Beleggers.

De vijfde en laatste factor is de zogenaamde ‘decentralisatie AWBZ’. Het kabinet-Rutte beperkt de toegang tot verpleeg- en verzorgingshuizen sinds 2012. Alleen mensen met ‘echte’ beperkingen worden nog toegelaten. Het CIZ bepaalt of iemand recht heeft op een verpleeg- verzorgingshuis. In de praktijk betekent dit, dat alleen mensen die een gevaar zijn voor zichzelf of de omgeving worden opgenomen. Ieder ander wordt geacht zich thuis te redden, eventueel met hulp van de gemeente vanuit de WMO. Deze WMO-hulp is veel schraler en diffuser dan de hulp die voorheen vanuit de AWBZ werd geboden.

Daarnaast regelde het kabinet in het Bestuursakkoord-2012 dat mensen met een psychische beperking meer en sneller in een gewone woning gingen wonen, in plaats van in een GGZ-instelling.

Woningbehoefte

Per saldo betekenen deze zorgmaatregelen, dat er in 2017 een extra woningbehoefte is van rond de 50.000 woningen, oplopend tot 60.000 in 2020. Dit komt vooral omdat bijvoorbeeld ouderen bijna niet meer worden opgenomen in verpleeg- of verzorgingshuis, waardoor hun huis niet beschikbaar komt voor de woningmarkt. Omgerekend heeft de decentralisatie geleid tot een kapitaalvernietiging van tussen de vijftig- en zestigduizend wooneenheden. Dat is omgerekend bijna negen miljard dat tegelijk moet worden geïnvesteerd in nieuwe woningen, bij een afnemend aantal vakmensen, tekort aan bouwgrond en een reguliere woningbouwproductie van circa vijftigduizend woningen per jaar.

De stapeling van deze beleidsmaatregelen betekent dat er een tekort in de woningsector is gecreëerd van ruwweg twaalf miljard, oplopend tot meer dan vijftien miljard in de komende jaren. Dit betreft zowel sociale huur als goedkopere koopwoningen.

Alleen mensen die een gevaar zijn voor zichzelf of de omgeving worden nog opgenomen

En wie betaalt deze rekening? Dat zijn de jonge gezinnen en huishoudens met inkomens tussen ongeveer anderhalf en drie maal het minimumloon. Dit zijn de middengroepen in de samenleving. Vanuit sociaal-economisch perspectief is bekend dat juist dit de cruciale groepen zijn voor een fatsoenlijke samenlevingsopbouw en uitbanning van armoede. De gevolgen laten zich zien in Argentinië (2002) en Griekenland. Daar zijn deze middengroepen verdwenen, zijn er meer armen en is de kloof tussen arm en rijk fors toegenomen.

Je kunt niet spreken van een evenwichtig overheidsbeleid rond wonen en zorg. Het huidige overheidsbeleid biedt onterecht te weinig bescherming voor middengroepen en ouderen. De achterliggende oorzaak is dat beleid rond wonen en zorg geïsoleerd en verkokerd plaatsvindt, zonder te kijken naar bredere maatschappelijke effecten. En er is een misplaatst vertrouwen in oplossingen vanuit de markt. Als gevolg daarvan rijzen de huizenprijzen de pan uit. Wel mooi voor gemeenten en waterschappen, zij kunnen rustig achterover leunen. Immers hun inkomsten uit de OZB stijgen zonder dat zij iets hoeven te doen. We kunnen gerust stellen dat ook ‘wonen’ terecht is gekomen op de offerhoogten van de markt.

Nieuws

Meest gelezen